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#台灣 #房價 #空屋率 #地價 #打房

鄭立：台灣打不下去的不是房價　是地價

鄭立 2024年01月22日 07:00:00

這麼多年來，說台灣的房價太高，常見的根據是有幾個，第一，是房價與所得的比例高，一般僱員（上班族）只靠自己而不靠父母支援的話是買不起；第二，是台灣的房屋空置率不低，也就是說房子比人多，

根據供求定律不應該要漲價。所以網絡上不少人認為，這房價一定是人為哄抬炒房導致的，因此只要透過某些政府打擊炒房，房價就會下降。

以上的論述建基在一個假設上，那就是「房地產是用來給人住的，建物是房地產的供給，居住使用早就是房地產的需求」，但這個假設並不正確。因為房地產實際上是「給人投資」的投資物，實際上是有人投資建立房地產，再透過放租給使用者也就是租戶去盈利。如果是買房自用，那實際上是投資者自己當自己的租戶。

因此，房地產的需求，並不是「使用者」（也就是市場上租戶的數量），而是市場上投資房地產資金的量。所以空置率與收入比例，實際上影響的是租金市場，租金與房價，其實是兩個雖然間接有關係但各自獨立的市場。從這點觀察，台灣的租值比率甚低，租金遠低於房價，連臺北市也只有 1.1%左右，租金收益被房價遠遠拋離，正是源自空置率高以及租戶不足。事實上，台灣是全球租金回報最低的地區之一。

既然租金回報低，為何能撐得起高房價？投資者追求的並不主要是租金回報，而是資產增值。台灣人錢淹腳目之後，賺了的錢基本上都會拿來買房地產，不論是經營商業，貿易，還是薪水，只要台灣人手上有閒錢，都會拿去買房地產。資產價格會上漲，正是因為永遠有人想買，這當然也包括了那些追求打房的人，如果只是想住的人，他們需要的是壓低租金與保障租住權，想買的人才會需要壓低房價。

台灣的房地產，分為「使用權」、「地上權」、「地權」三個部份。嚴格來說「地上權」才是房價，相近文化圈的香港與中國，他們的房價指的都是地上權的價值，從這點看，台灣實際上是無房可打，因為台灣的地上權價格已經低廉還是無人問津，如果房價指的是地上權的話，其實這問題根本不存在，所以打無可打。

真正值錢，會升值，人人都想買，而且打不下去的，是「地權」的價值。台灣媒體上用房價，打房這些字眼，實際上是長期誤導了自己，把房與地混為一談。台灣社會上一直說房價高，實際上是地價高；說想要打房，實際上想要打的是地價；說想要居住需求，實際上要的是有辦法購入土地。可是在媒體耳目濡染下，大眾會把地權看成是「會漲的房子」，地上權看成是「只會折舊的房子」，你就算告訴他們可能很多人直接理解不了。

甚麼支撐了台灣的地權價值呢？那就是中華民國的體制，台灣屬於中文文化圈，而這個文化圈百份之九十五的人口，活在中華人民共和國，而那個地方的「房子」並沒有地權，地權是屬於政府的。

香港的房子那麼貴，也是沒有地權只有地上權，香港地產商的土地年期到了就要跟政府續約。台灣是這個文化圈中，唯一一個平民能買到「永久地權」的地區。

地權的價值，不僅在於可以在上面建物與收租。房屋可以建更多層，提供更多空間，但土地卻是不會增加的。土地的權利，實際上是從社會發展中分潤的權利。擁有地權，你既可以因為地區發展而導致你的土地利益上升，不論是自行經營生意還是租出；也可以倒轉透過當釘子戶去議價，以妨礙發展為籌碼要求政府與發展商跟你交易。

相信你也有聽說過有本來貧窮或者不怎樣的家庭，因為政府要興建捷運，公路，收地而致富的故事，或者是財團養地，在公共建設開通時獲得厚利。別說空置的房屋了，哪怕只是一個拿來停車的空地，他都有這樣的投資價值。地權的價值不在於居住的作用或租用的需求，購入地權就有機會獲得未來都市與土地發展所帶來的利益。

因此，地權的價值，是他的「投資價值」。在美國，你聽到的故事可能多的是在很便宜時買到科技公司的股票而漲價百倍，例如 Yahoo，Tesla，Amazon，所以納斯特克才那麼繁榮。而在台灣，同樣的故事不是你押進了哪個甚麼先進科技，而是押中了某個本來不那麼值錢的土地。而且比起股票，土地在需要錢時，還可以用來押給銀行再融資。

所以台灣並不是房價高，而是地價高；不是地價脫離使用者市場，而是地價本來就是投資者市場；台灣的地權不是比鄰近地區貴，而是鄰近地區根本你就買不到地權，而地權會隨著台灣資金流入經濟發展而升值；因此，只要台灣的經濟一直運作良好與成長，就會有更多錢流入這個市場，即使空置率高沒有租住租金不高，對這個市場而言都是無傷大雅的。

這也意味著今天說要打房的聲音，追求的實際上是打掉地價，特別是蛋黃區，也就是台北市的地價，那麼在甚麼條件下才能做到？答案就是台北的經濟發展停頓，倒退，像衰落的底特律一樣；或者是政府不再保障地權，這些都導致了這些地權失去升值潛力，甚至會走貶值，作為投資物的吸引力喪失。

至於是否應該要打壓地價呢？那麼就是另一個課題了，不過如果理解不到台灣貴的是地價而一直把他說成是房屋問題，建立在錯誤的前設上，那就無法得到有意義的推論。

※作者為香港中文大學比較史學碩士，曾任教職，後轉行創辦公司並開發電腦遊戲《民國無雙》。為文透過人文視見，穿梭在東西歷史的誤區與文化硬傷間，懷抱理想但講求務實營運。現居香港。

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