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#都更 #怪象 #巧洋實業 #國有地 #以小併大

80坪畸零地併1500坪國有地　松山機場旁都更案有圖利建商之嫌

林惟崧 2017年06月07日 10:45:00

位於台北市松山區民權東路、五常街，松山機場旁的黃金地段，一個1500多坪的都市更新案正悄然進行，國、私有地比例達到驚人的九比一。這起建案卡在台北市都市更新處10年之久，不合常理的以小併大、鄰地老宅遭排除，種種爭議讓該案形成一種罕見怪象。

這塊國有地位處北捷中山國中站附近，旁邊就是松山機場，這一大片的千坪眷舍已殘破不堪，屋瓦磚牆斑駁，僅剩部分居民仍續住，似乎符合台北市長柯文哲大力推動的都更要素，但參與建商的劃定範圍引起爭議，審議會始終卡關。

引起爭議的都更案，旁邊就是松山機場，地主包含國有財產署、警政署保六總隊。位於劃定範圍的忠誠新村，目前千坪眷舍只剩部分居民仍續住。（攝影：李昆翰）

放眼望去都更的劃定地，這一片一到二層的老房，有的甚至破敗不堪，相當符合都更意旨，但由於引起爭議，建案卡在都更處10年之久。（攝影：李昆翰）

國、私土地比例9:1　明顯失衡！

主導這次都更的建商為巧洋實業，由董事長張敏雄夫婦在2005年時購入東側基地兩塊三角畸零地，面積總共僅80坪左右，隨後巧洋在2006年向北市府都更處申請劃定範圍，地主包含國有財產署、警政署保六總隊，面積達1500多坪，國、私有地比例為九比一；其中西側私有地約80坪是台北市瑠公農田水利會所持有。巧洋私有地占都更劃定地不到一成。

面對國、私土地比例失衡的狀況，外界多認為市政府有圖利巧洋之嫌，且劃定範圍甚至橫跨一條計畫道路的兩個街廓，巧洋僅在東側有兩塊三角私有地，西側公有地巧洋全數囊括。台北市都更處指出，當初建商申請劃定更新單元時，依照《都市更新條例》第27條，若國有地無特殊變更計畫，則應一律參與都更，都發局審核後同意通過更新單元。

巧洋於2006年提出申請，隔年北市都發局公告巧洋更新單元審核通過。但這一年當中，國有地主之一保六總隊並未表達強烈都更意願，時任立委朱鳳芝經巧洋請託，多次「關切」保六應參與都更，並直言若維持現狀將不利於政府政策推動，保六最後僅以旗下7戶眷舍經變更為非公用財產後，移交國有財產局，並未實質答應，不過巧洋也得以成功申請更新單元。

大片國有地為何輕率劃分出去？

巧洋的順利引來質疑，為何都發局能這樣輕率地讓大片國有地劃分出去，且未經保六正式同意、正式移交眷舍就擅自通過更新單元？且依照2006年5月6日修訂的《臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則》，自劃案件之國有地面積占比超過5成，或合計達500平方公尺以上，都發局徵詢管理機關時，應一併徵詢管理機關主導辦理都市更新之意願。

都發局解釋，在更新單元階段，只要由土地及合法建築所有權人1人以上就可申請，若該國有地無其他重大計劃如社會住宅等，幾乎都會同意劃分，當時的氛圍也是北市鼓勵國有地參與都更，更新單元的審核並不會嚴格限制。換言之，北市府的角度仍把第二階段後的事業計劃審議視為把關核心，初期的劃定更新並不是重點項目。

長期研究都更案例的律師蔡志揚指出，更新單元是都更的第一階段，通常僅被視為是都更的開端行政程序，劃定的審議程序並不嚴謹，有時可能連正式公文紀錄都沒有，尤其當年北市開始積極推動都更，這種以小併大的案例其實很常見，「但高達九比一的狀況卻是罕例。」且處理原則的僅是行政命令，約束效力不彰。

巧洋董事長張敏雄夫婦在2003年時購入東側基地兩塊三角畸零地，面積總共僅80坪左右，隨後巧洋以此向北市府都發局申請劃定範圍，面積達1500多坪。（攝影：李昆翰）

巧洋實業東側另一塊三角畸零地。（攝影：李昆翰）

依據《都市更新條例》第27條規定，國有地應參與都更，蔡志揚表示，此法源是為鼓勵國有地活化，或是防範部分畸零國有地阻礙都更，但恐變相成為建商將國有地蠶食鯨吞的惡用。「跨街廓也能畫定，還有甚麼不能畫？乾脆把松山機場都劃進去好了。」蔡志揚對於現行劃定規則的鬆散感到氣憤。

保六總隊原意不參與都更，但最後「無奈」加入，但國產署當初為何不以《臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則》為由來主導都更？國產署當初以《國有非公用土地參與都市更新注意事項》為由指出該署不宜主導，且巧洋也已向都更處報核都更事業計畫，國有地總面積三分之一是違占戶所用，最後國產署以權利變換的方式放棄主導，保六也在2012年同意以權利變換。

巧洋喊冤：劃定程序都合法，且國有地比較好整合

巧洋副總經理葉文德不同意媒體「以小吃大」的說法，「請告訴我，我是怎麼吃的？」他解釋，建商劃定程序都是合法過程，國有地當然比較好整合，但利潤空間也有限，未來國產署、保六總隊可以用權利變換的方式取回應有土地價值，「辦公大樓、以及民宅都可以。」

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，現行法律中，以小併大的案例並無違法問題，但「社會觀感不佳」，且國有地主管機關也擁有不主導都更的權力。國產署在全台有千萬筆土地，台北市管理機關少說也有千來個，丁致成說，尤其現在中央和地方都更量能都不足，「說實在的，很難都由他們來主導。」

國有地大面積變更　該由誰主導？

國產署在都更立場向來以參與，但不主導為主，否則旗下千萬筆土地恐應付不來，而保六總隊掌管警政業務，面對都更不只外行，還一頭霧水。丁致成表示，這些單位沒專業、沒人力，很難主導公辦都更，從十年前北市府推動都更開始，由公家機關主導招商成功，並執行成功的都更案例，「不到30件。」

不過今年《都市更新條例》修正草案中，針對第27條修正，國有地大面積變更，私有地占少數時，授權地方政府決定是否公辦都更，若修法通過，北市府的處理原則就能提升至法規命令的位階，強化其法律效令。

律師蔡志揚指出，這種以小併大的都更案例其實很常見，「但高達九比一的狀況卻是罕例。」圖為基地西側台北市瑠公農田水利會的私有地。（攝影：李昆翰）

蔡志揚表示，早期關於都更的法律建置、規範都未臻完善，像該案當中跨街廓的劃定範圍怪象，巧洋研擬都更事業計畫卻未正式徵得保六同意，都是當初立法者無法想像的。不過蔡志揚說，近年都更法案已經越趨嚴格，北市府審核案件也嚴謹起來，尤其是建商的事業計劃審核，都更處不敢輕放，「但第一階段的劃定更新單元，一樣鬆散。」

隨著文林苑事件落幕，都更似乎有回溫跡象，蔡政府以及台北市正想繼續著手推都更，行政院會1日通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案，將由內政部成立專責小組，並主導優先重大公辦都更，未來也預計接管林口世大運選手村，希望透過法人單位來替都更注入強心針。

負責都更的住都中心成立後，內部投資會超過400億元，期能創造千億的經濟效應，除了都市更新，管理社會住宅、擔任實施者、營運管理、投資都是業務範圍，是否成為「都更大怪獸」？內政部次長花敬群拍胸脯保證，各界都能來監督。

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